So können Investoren die Finanzierungskosten beim Wohnungskauf steuerlich absetzen
Die Finanzierung gehört beim Wohnungskauf als Kapitalanlage zu den entscheidenden Faktoren – nicht nur in Bezug auf die Liquidität, sondern auch auf die steuerliche Gestaltung. Schon hier können Investoren von spürbaren Vorteilen profitieren, da bestimmte Kosten rund um das Darlehen steuerlich berücksichtigt werden können.
Im Folgenden wird erläutert, welche Finanzierungskosten grundsätzlich absetzbar sind und welche Besonderheiten dabei eine Rolle spielen. So wird deutlich, wie Sie die steuerlichen Spielräume von Anfang an gezielt nutzen können.
Inhaltsverzeichnis
Finanzierung mit Fremdkapital: Hebel für Ihre Kapitalanlage
Beim Wohnungskauf als Kapitalanlage finanzieren Investoren den Kaufpreis häufig überwiegend oder vollständig über Fremdkapital. Kredite und Darlehen ermöglichen es Anlegern, das nötige Kapital ohne vollständige Eigenmittel bereitzustellen und die Investition auf diese Weise zu hebeln.
Dieser sogenannte Hebeleffekt bewirkt, dass Investoren mit vergleichsweise geringem Eigenkapitaleinsatz eine größere Immobilie erwerben und dennoch vollständig von den Erträgen profitieren können. Voraussetzung ist, dass die Gesamtrendite der Immobilie höher ist als die Kosten des Fremdkapitals, wodurch sich die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöht.
Ein wesentlicher Vorteil entsteht dabei durch die steuerliche Absetzbarkeit der Finanzierungskosten: Die Zinszahlungen sowie weitere Finanzierungskosten lassen sich als Werbungskosten geltend machen, wodurch die Steuerlast reduziert wird. Wird das Fremdkapital steuerlich geschickt eingesetzt, führt dies zu einer direkten Steuerersparnis und verbessert die Rendite der Kapitalanlage.
Was sind Finanzierungskosten beim Wohnungskauf?
Finanzierungskosten beim Kauf einer Eigentumswohnung umfassen alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Beschaffung von Fremdkapital für den Wohnungskauf entstehen. Dazu zählen vor allem:
- Zinsen für Darlehen und Kredite
- Bearbeitungsgebühren der Bank
- Kontoführungsgebühren
- Bereitstellungszinsen, die bei nicht abrufbaren Darlehen anfallen
Diese Kosten sind Teil der laufenden Ausgaben, die Sie als Investor tragen, um den Immobilienkauf zu finanzieren und die Immobilie zu halten.
Praxis-Tipp:
Ein professioneller Immobilienanbieter wie Property Income bringt das Wissen und die Datenquellen für fundierte Standortanalysen mit, die Sie als Einzelinvestor schwer überblicken können.
Zinsen als zentrale Absetzungsmöglichkeit beim Wohnungskauf
Die wohl wichtigste steuerliche Absetzungsmöglichkeit im Zusammenhang mit Finanzierungskosten sind die gezahlten Zinsen für das Immobiliendarlehen.
Für vermietete Wohnungen gelten die Zinsen als Werbungskosten – als Investor können Sie sie daher in Ihrer Steuererklärung komplett bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Das heißt: Die gezahlten Zinsen mindern direkt Ihre steuerpflichtigen Einnahmen und reduzieren so Ihre Steuerlast. Es ist unerheblich, ob es sich um ein klassisches Annuitätendarlehen oder ein anderes Darlehensmodell handelt – die Zinsen sind grundsätzlich absetzbar.
Abgrenzung: Welche Finanzierungskosten sind nicht absetzbar?
Nicht alle Kosten rund um die Immobilienfinanzierung sind steuerlich absetzbar.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Zinsaufwendungen und Tilgungsraten: Während die Zinsen als laufende Kosten voll als Werbungskosten gelten, sind Tilgungsraten keine Ausgaben. Sie dienen der Rückzahlung des aufgenommenen Kredits und sind somit nicht absetzbar.
Ebenso sind manche Bearbeitungsgebühren oder einmalige Kosten nur eingeschränkt oder gar nicht abzugsfähig, wenn sie nicht unmittelbar mit der Kreditaufnahme oder -verwaltung zusammenhängen. Eine genaue Prüfung der Kosten ist unerlässlich, um nur berechtigte Ausgaben in der Steuererklärung geltend zu machen.
Besonderheiten bei Sonderzahlungen und Vorfälligkeitsentschädigungen
Viele Darlehen erlauben Sondertilgungen, mit denen Anleger zusätzlich zur regulären Tilgung Beträge vorzeitig zurückzahlen können. Solche Sonderzahlungen sind nicht direkt absetzbar, mindern jedoch indirekt die Zinskosten, da sich dadurch die Zinslast reduziert.
Kommt es zu einer vorzeitigen Ablösung des Kredits, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese Entschädigung ist meist als Werbungskosten absetzbar, da sie im direkten Zusammenhang mit den Finanzierungskosten steht. Investoren sollten solche Zahlungen sorgfältig dokumentieren und steuerlich berücksichtigen.
Tipp:
Fördermöglichkeiten der KfW oder staatliche Zuschüsse für energieeffizientes Bauen können die Finanzierung spürbar erleichtern.
Kontoführungs- und Verwaltungskosten
Neben den Zinsaufwendungen fallen bei vielen Kreditverträgen Kontoführungsgebühren oder Kosten für gesonderte Verwaltungskonten an. Diese laufenden Bankkosten gehören ebenfalls zu den Finanzierungskosten und können als Werbungskosten abgesetzt werden. Dabei ist es wichtig, die Gebühren eindeutig dem Kredit zuordnen zu können und die entsprechenden Nachweise aufzubewahren.
Zeitliche Zuordnung der Finanzierungskosten
Finanzierungskosten können grundsätzlich nur in dem Jahr steuerlich angesetzt werden, in dem sie tatsächlich entstanden sind. Voraussetzung ist dabei, dass die Immobilie ausschließlich zu Vermietungszwecken genutzt wird.
Dies gilt auch während der Bauphase oder in Zeiten vor der Aufnahme der Vermietung. Bereits in diesen Phasen können gezahlte Zinsen als Werbungskosten berücksichtigt werden. So trägt die steuerliche Behandlung dazu bei, die anfängliche finanzielle Belastung für Investoren zu reduzieren und die Steuerlast frühzeitig zu mindern.
Dokumentation und Nachweis für das Finanzamt
Damit das Finanzamt die Finanzierungskosten anerkennt, die beim Kauf einer Eigentumswohnung entstanden sind, müssen Sie diese sorgfältig dokumentieren. Bewahren Sie alle Kreditverträge, Kontoauszüge, Abrechnungen über Zinszahlungen und Gebühren sowie etwaige Sondertilgungsbelege auf.
Eine klare und vollständige Nachweisführung erleichtert die Steuererklärung und schützt Sie im Falle einer Steuerprüfung. Empfehlenswert ist auch die enge Zusammenarbeit mit einem Steuerberater, der die Angaben prüft und beim korrekten Eintragen hilft.
Angaben in der Steuererklärung: Anlage V richtig ausfüllen
Finanzierungskosten für die Eigentumswohnung werden in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V – Vermietung und Verpachtung – eingetragen.
Unter den Werbungskosten sind insbesondere Zinsen und weitere Finanzierungskosten anzugeben. Dabei ist es wichtig, diese Kosten korrekt zuzuordnen und klar von anderen Ausgaben wie Reparaturen oder Abschreibungen zu trennen.
Ein sorgfältig ausgefülltes Steuerformular hilft dabei, steuerliche Vorteile optimal zu nutzen und Fehler zu vermeiden.
Einfluss verschiedener Darlehensarten auf die Steuern
Nicht alle Darlehensarten wirken sich gleichermaßen auf die Steuerlast aus.
Annuitätendarlehen zeichnen sich durch regelmäßige Zinszahlungen aus, die in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden können. Bei endfälligen Darlehen hingegen liegt die Zinsbelastung vor allem zu Beginn der Laufzeit, wodurch die steuerliche Relevanz zu diesem Zeitpunkt besonders hoch ist.
Es ist wichtig, den gesamten Finanzierungsaufwand im Blick zu behalten und die steuerlichen Folgen der verschiedenen Darlehensmodelle zu kennen, um die optimale Finanzierungsstrategie zu wählen.
| Darlehensart | Einfluss auf die Steuer | Besonderheiten |
| Annuitätendarlehen | Zinsen jährlich als Werbungskosten voll absetzbar | Konstante Raten, Zinsanteil sinkt mit Zeit |
| Endfälliges Darlehen | Zinsen während Laufzeit voll absetzbar | Tilgung erfolgt am Ende, hohe Zinsbelastung am Anfang |
| Tilgungsfreie Darlehen | Zinsen voll absetzbar, Tilgung wird später fällig | Hohe Anfangszinslast, keine Tilgung in Anfangszeit |
Praxistipps zum Absetzen der Finanzierungskosten beim Wohnungskauf
Trennen Sie klar zwischen absetzbaren und nicht absetzbaren Kosten, die Sie für die Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung aufgewendet haben. Damit vermeiden Sie Fehler.
- Nutzen Sie die Möglichkeit, bereits während der Bauphase oder Leerstandszeiten Zinsen abzusetzen.
- Prüfen Sie, ob eine Sondertilgung sinnvoll ist, auch unter steuerlichen Gesichtspunkten.
- Bewahren Sie alle Unterlagen vollständig und strukturiert auf.
- Lassen Sie Ihre Steuererklärung idealerweise von einem Experten prüfen, der Sie bei der optimalen Ausnutzung der Steuervorteile bei der Finanzierung unterstützt.
Mit der passenden Strategie Steuervorteile bei der Finanzierung optimal nutzen
Die steuerliche Absetzbarkeit von Finanzierungskosten bietet Investoren beim Wohnungskauf eine wertvolle Möglichkeit, die Steuerlast zu senken und so die Rendite ihrer Kapitalanlage zu erhöhen. Besonders die Zinsen für aufgenommene Kredite sind dabei als Werbungskosten in voller Höhe absetzbar, während andere Kostenarten differenziert betrachtet werden müssen. Mit sorgfältiger Dokumentation, korrekter Eintragung in der Steuererklärung und einer durchdachten Finanzierungsstrategie können Anleger diese Vorteile gezielt ausschöpfen.
Eine individuelle Beratung durch Steuerexperten ist empfehlenswert, um alle Potenziale optimal zu nutzen und steuerliche Fallstricke zu vermeiden. Darüber hinaus unterstützt die Property Income Sie als starker Partner nicht nur bei der Auswahl der passenden Immobilie, sondern auch bei der Entwicklung eines maßgeschneiderten Finanzierungskonzepts, das auf Ihre persönlichen Ziele und Möglichkeiten abgestimmt ist. Zudem beraten wir Sie zu weiteren Steuervorteilen beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
Property Income unterstützt Sie bei der Entwicklung einer geeigneten Investitionsstrategie.
