Ihr Weg zur eigenen Immobilie – steuerliche Aspekte bei Erbschaft und Schenkung
Der Erwerb von Immobilieneigentum durch Erbschaft oder Schenkung wirft viele Fragen auf, insbesondere im Hinblick darauf, wie sich die Eigentumsübertragung steuerlich auswirkt. Gerade bei großen Vermögenswerten lohnt es sich, die wichtigsten Regelungen und Gestaltungsmöglichkeiten zu kennen, damit Sie finanziell den größten Nutzen aus dem Erwerb der Immobilie ziehen können und die richtigen Entscheidungen treffen. Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Regelungen.
Inhaltsverzeichnis
Erbe oder Schenkung: Was bedeutet das für Sie?
Der Weg zum Immobilienbesitz führt nicht immer über Kaufverträge. Oft werden Wohnungen oder Häuser auch im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung übertragen. Als Erbe oder Beschenkter bietet sich Ihnen die Gelegenheit, sich das Eigenheim für die Familie zu sichern, indem Sie es selbst bewohnen, oder als Kapitalanleger zu agieren, indem Sie die Immobilie vermieten.
Sowohl beim Vererben als auch beim Verschenken von Immobilien gelten strenge steuerliche Vorgaben. Nur wer sie kennt und geschickt anwendet, kann steuerliche Belastungen effektiv begrenzen und von attraktiven Vergünstigungen profitieren.
Beide Varianten der Eigentumsübertragung bringen jeweils spezifische Konsequenzen und Gestaltungsmöglichkeiten mit sich:
Bei der Schenkung wird Ihnen das Eigentum bereits zu Lebzeiten übergeben, wodurch Sie aktiv Einfluss auf die Vermögensübertragung nehmen können, beispielsweise durch die mehrfache Nutzung von Steuerfreibeträgen oder die Vereinbarung von Sonderregelungen.
Beim Erben geht die Immobilie dagegen im Todesfall an die Nachfolger über – in der Regel im Rahmen der gesetzlichen oder testamentarischen Erbfolge. Auch in diesem Fall greifen Freibeträge, jedoch lassen sie sich nicht mehrfach nutzen. Eine vorausschauende Planung wie bei der Schenkung ist nicht mehr möglich.
Grundzüge der Erbschafts- und Schenkungssteuer
In Deutschland unterliegt jede Immobilie, die Sie durch Erbschaft oder Schenkung erhalten, grundsätzlich der Steuerpflicht. Darauf fällt die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an.
Das zentrale Regelwerk dafür sind das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) sowie das Bewertungsgesetz (BewG).
- Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz regelt die Steuer auf Vermögensübertragungen bei Erbschaft und Schenkung sowie die Freibeträge und Steuersätze.
- Das Bewertungsgesetz bestimmt, wie der Wert von Immobilien und anderem Vermögen für die Besteuerung ermittelt wird, insbesondere den Verkehrswert als Grundlage für die Steuerberechnung.
Die Steuerpflicht entsteht, wenn der Wert der Immobilie – oder das gesamte Vermögen, das übertragen wird – die geltenden Freibeträge überschreitet. Die Höhe der Schenkungs- und Erbschaftssteuer richtet sich einerseits nach Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Schenker oder Erblasser, in dem dieser die jeweils anzuwendende Steuerklasse definiert, und andererseits nach dem ermittelten Verkehrswert der Immobilie.
Freibeträge und Steuerklassen – Ihre Steuerlast bei Schenkung und Erbe berechnen
Sowohl bei einer Erbschaft als auch einer Schenkung gibt es persönliche Steuerfreibeträge, deren Höhe vom Verwandtschaftsgrad abhängt. Diese Freibeträge reduzieren den zu versteuernden Wert der Immobilie. Dadurch profitieren Sie von steuerlichen Entlastungen beim Immobilienerwerb durch nahestehende Personen.
Übersteigt der Wert der Immobilie diesen Freibetrag, fällt auf den überschreitenden Betrag Erbschafts- oder Schenkungssteuer an. Die Steuersätze dafür liegen – abhängig von der Steuerklasse – zwischen 7 Prozent und 50 Prozent.
Übersicht über den Zusammenhang von Verwandtschaftsverhältnis und Freibetrag:
| Verwandtschaftsverhältnis | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner, Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft | 500.000 € |
| Kinder sowie Enkel, deren Eltern verstorben sind | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Urenkel | 100.000 € |
| Geschwister etc. | 20.000 € |
Die Steuerklasse bestimmt, wie hoch der Steuersatz bei Erbschaft oder Schenkung ausfällt und welchen Freibetrag Sie nutzen können. Je näher Sie mit dem Erblasser oder Schenker verwandt sind, desto günstiger ist die Steuerklasse, in die Sie eingeordnet werden: Ehepartner und Kinder fallen in die Steuerklasse I mit den höchsten Freibeträgen und niedrigsten Steuersätzen, während entfernte Verwandte oder Nicht-Verwandte höhere Steuersätze zahlen müssen. Die Steuerklasse hat somit direkten Einfluss auf Ihre Steuerlast.
Übersicht zu der Steuerklasse und deren Einfluss auf Freibeträge und Steuersätze beim Erwerb von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung:
| Steuerklasse | Personenkreis | Freibetrag | Steuersatz | Einfluss auf Steuerlast |
|---|---|---|---|---|
| Steuerklasse I | Ehepartner, Kinder, Enkel | hoch (z.B. 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € für Kinder) | niedrig (7 bis ca. 30 %) | geringste Steuerlast durch hohe Freibeträge und niedrige Steuersätze |
| Steuerklasse II | Geschwister, Nichten, Neffen | niedriger Freibetrag (20.000 €) | höher als Klasse I (15 bis ca. 43 %) | höhere Steuerlast aufgrund niedriger Freibeträge und höherer Steuersätze |
| Steuerklasse III | Nicht-Verwandte | niedrigster Freibetrag | höchste Steuersätze (bis 50 %) | höchste Steuerlast aufgrund niedrigster Freibeträge und höchster Steuersätze |
Bewertung der Immobilie – die Grundlage für Steuern
Ob Erbe oder Schenkung: Das Finanzamt bewertet die Immobilie mit dem Verkehrswert, die sie zum Zeitpunkt der Übertragung besitzen soll. Diese Immobilienbewertung bildet die Grundlage zur Berechnung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer.
Das Finanzamt nimmt die Wertermittlung oft auf Basis standardisierter Bewertungsverfahren vor. Sie kann jedoch durch ein professionelles Gutachten beeinflusst werden. Gerade bei großen Immobilienbeständen oder Sanierungsbedarf kann ein Gutachten sinnvoll sein, um den steuerlich relevanten Wert möglichst realistisch abzubilden.
Je höher der ermittelte Verkehrswert, desto höher fällt auch die Steuerlast aus. Eine präzise Wertermittlung kann daher helfen, Ihre steuerliche Belastung zu reduzieren, beispielsweise durch Anerkennung von Wertminderungen wie Nießbrauch oder Wohnrechten.
Sonderregelungen und Steuervergünstigungen – Chancen nutzen
Hinsichtlich der Schenkung und Erbschaft von Immobilien existieren verschiedene Sonderregelungen und Steuervergünstigungen, die Sie gegebenenfalls für sich nutzen können:
Wer das Familienheim erbt, kann von attraktiven Steuerbefreiungen profitieren – vorausgesetzt, bestimmte Bedingungen sind erfüllt. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können das Familienheim steuerfrei übernehmen, sofern sie es selbst zu Wohnzwecken nutzen. Für Kinder gilt die Steuerbefreiung bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern, wenn sie die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnen.
Auch beim Schenken unter Ehepartnern sind große Vergünstigungen möglich: Wird das Familienheim übertragen und beide leben darin, fällt keine Schenkungssteuer an.
Bei der Schenkung von Immobilien kommt zudem die 10-Jahresfrist zum Tragen. Das bedeutet: Die für Sie geltenden Freibeträge können Sie alle zehn Jahre erneut nutzen.
Erhalten Sie innerhalb von zehn Jahren allerdings mehrere Schenkungen von derselben Person, werden diese steuerlich zusammengerechnet. Erst nach Ablauf der Frist können Sie die Freibeträge wieder voll ausschöpfen und so die Steuerlast über die Zeit zu reduzieren.
Immobilienerwerb zur Eigennutzung – Ihre Vorteile
Wenn Sie die geerbte oder geschenkte Immobilie selbst nutzen, können erhebliche Steuervorteile entstehen. Soi ist die Übertragung des Familienheims für Ehepartner und Kinder unter den oben genannten Bedingungen steuerfrei. Doch Achtung: Die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend, wenn die Eigentümer innerhalb von zehn Jahren ausziehen oder die Immobilie verkaufen.
Wer als Kind die Immobilie erbt und dort einzieht, sollte also das Eigenheim mindestens ein Jahrzehnt bewohnen.
Immobilienerwerb zur Vermietung – Steuern und Fallstricke
Entscheiden Sie sich nach dem Erbe oder der Schenkung der Immobilie für die Vermietung, gelten andere steuerliche Regeln. Die Immobilie ist dann grundsätzlich steuerpflichtig – die genannten Steuerbefreiungen für das Familienheim greifen hier nicht.
Allerdings können Sie im Rahmen der laufenden Vermietung Werbungskosten sowie Abschreibungen steuerlich geltend machen, was Ihre Steuerlast mindern kann. Zudem gewährt der Gesetzgeber bei vermieteten Immobilien eine Vergünstigung der Steuerlast von 10 Prozent.
Für Sie als Kapitalanleger bedeutet dies: Bei vermieteten Objekten werden im Rahmen der Erbschaft- oder Schenkungssteuer nur 90 Prozent vom Verkehrswert der Immobilie für die Steuerbemessung angesetzt. Die restlichen 10 Prozent sind steuerfrei.
Diese Begünstigung gilt für Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet sind. Die Höhe der Miete spielt dabei keine Rolle, allerdings muss die Immobilie tatsächlich vermietet sein. Unentgeltliche Überlassungen werden nicht begünstigt. Diese Steuerermäßigung soll die Bereitstellung von Wohnraum fördern und verringert somit die Steuerlast für Erben oder Beschenkte, die vermietete Wohnimmobilien erhalten.
Ihnen bietet das attraktive Möglichkeiten, das Vorgehen muss jedoch sorgfältig geplant und dokumentiert werden.
Schenkungsmodelle und Steuergestaltung – intelligent planen
Durch zusammenhängende oder gestaffelte Schenkungen lässt sich die Steuerlast deutlich reduzieren. So können Immobilien stückweise übertragen werden, wobei die Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden dürfen. Eltern können z. B. je hälftig Eigentümer einer Immobilie sein und beide ihre Anteile steuerfrei übertragen.
Nießbrauchsrechte oder Vorbehaltsrechte sind weitere Gestaltungselemente bei der Schenkung von Immobilien. Hierbei bleibt der Schenker weiterhin wirtschaftlicher Eigentümer und behält z. B. das Wohnrecht oder die Erträge aus der Nutzung, während das rechtliche Eigentum bereits übertragen wurde. Das mindert den aktuellen steuerlich relevanten Wert der Immobilie.
Für die Schenkungssteuer wird der Wert des Nießbrauchs vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen, wodurch sich die steuerliche Bemessungsgrundlage verringert. Je jünger der Nießbraucher, desto höher ist der Wert des Nießbrauchs und desto größer der Steuerersparnis-Effekt. Mit dieser Gestaltungsmöglichkeit lässt sich gerade bei Immobilien mit hohem Wert – oder wenn Beschenkte nicht zum engsten Familienkreis gehören – die Steuer erheblich reduzieren und gleichzeitig lassen sich so die Lebensqualität oder Einkünfte des Schenkers sichern.
Steueroptimierung bei Schenkung und Vererben – die wichtigsten Tipps
- Fristen einhalten: Melden Sie Erbschaft oder Schenkung binnen drei Monaten dem Finanzamt.
- Bewertung prüfen: Lassen Sie im Zweifel ein unabhängiges Gutachten erstellen.
- Strategisch planen: Nutzen Sie die 10-Jahresfrist bei Schenkungen optimal aus.
- Experten einbinden: Gerade bei komplexen Übertragungen lohnt sich der Gang zum Fachanwalt oder Steuerberater.
Ausblick: gut informiert zum Wohneigentum
Der Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung bringt steuerliche Herausforderungen, aber auch große Chancen mit sich. Mit Kenntnis der Freibeträge, Sonderregelungen und Steuergestaltung können Sie Ihre Steuerlast oft deutlich minimieren – egal ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten wollen.
