Der perfekte Einstieg: Was Sie beim Kauf Ihrer ersten Eigentumswohnung beachten sollten

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele Menschen ein wichtiges Lebensziel – ob als sichere Altersvorsorge, rentable Kapitalanlage oder als gemütliches Zuhause zum Wohlfühlen. Eine Eigentumswohnung eröffnet viele Freiheiten – doch bei ihrem Kauf gilt es zahlreiche Aspekte zu beachten.

Gerade wenn Sie zum ersten Mal eine Wohnung kaufen, kommen zahlreiche Fragen und Unsicherheiten auf: Welche Finanzierung ist sinnvoll? Worauf muss ich bei der Auswahl der Immobilie achten? Und welche rechtlichen Aspekte sind zu berücksichtigen?

Hier erfahren Sie, worauf es beim Kauf Ihrer ersten Eigentumswohnung wirklich ankommt – von der Finanzierungsplanung bis zur Vertragsunterzeichnung.

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Eigentumswohnung verstehen:
Was bedeutet das eigentlich?

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem geeigneten Objekt begeben, sollten Sie wissen, was es rechtlich bedeutet, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Denn mit dem Erwerb werden Sie nicht nur Eigentümer der eigenen vier Wände, sondern zugleich Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Die Grundlage dafür bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Eigentumsformen: Welche Eigentumsrechte Sie beim Wohnungskauf erwerben

Bei Eigentumswohnungen werden drei zentrale Eigentumsformen unterschieden:

Sondereigentum:

Umfasst die Räume der Wohnung, die Sie allein nutzen und gestalten dürfen – zum Beispiel Wohn- und Schlafzimmer, Küche und Bad. Auch bestimmte fest eingebaute Elemente (wie Bodenbeläge oder Innentüren) zählen dazu.

Gemeinschaftseigentum:

Bezieht sich auf alle Gebäudeteile, die dem gemeinsamen Gebrauch dienen, etwa Treppenhaus, Dach, Außenfassade, Garten oder Tiefgarage. Über Maßnahmen an ihnen entscheidet die Eigentümergemeinschaft.

Teileigentum:

Betrifft Einheiten, die nicht zu Wohnzwecken dienen, etwa Gewerberäume, Büros oder Praxisflächen innerhalb einer Wohnanlage.

Als Käufer einer Eigentumswohnung übernehmen Sie damit auch Verantwortung für das gesamte Gebäude und gemeinschaftliche Entscheidungen, etwa über Instandhaltungen oder Modernisierungen.

Die Teilungserklärung:
das Fundament jeder Eigentumswohnung

Festgehalten werden die Eigentumsformen einer Wohnung in der Teilungserklärung – ein notariell beglaubigtes Dokument, das die Aufteilung des Gebäudes in einzelne Wohnungen und Gemeinschaftsbereiche regelt.

Die Teilungserklärung enthält den Aufteilungsplan, meist mit Grundrissskizzen, und die Gemeinschaftsordnung, in der Rechte und Pflichten der Eigentümer beschrieben werden.

Für Käufer ist die Teilungserklärung im Vorfeld des Kaufs besonders wichtig, weil sie aufführt, welche Räume und Flächen Ihnen allein gehören (Sondereigentum) und welche Sie mit anderen teilen (Gemeinschaftseigentum).

Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung sind verschiedene Rechte und Pflichten verbunden. So haben Sie als Wohnungseigentümer das Recht, in der Eigentümerversammlung über gemeinschaftliche Angelegenheiten mitzuentscheiden, etwa über Sanierungen, die Hausordnung oder Rücklagen.

Gleichzeitig sind Sie verpflichtet, Ihren Anteil an den laufenden Kosten zu tragen. Dazu gehören:

Beiträge zur Instandhaltungsrücklage, die für größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum vorgesehen ist

das monatliche Hausgeld: für Verwaltung, Reinigung, Versicherungen und Instandhaltung

Finanzierung:
die solide Basis für Ihren Wohnungskauf

Auf Basis der Kalkulation des Eigenkapitals sollten Sie die monatliche Belastung sorgfältig prüfen, die Sie für die Kreditrate zur Finanzierung der Wohnung aufwenden können:

  • Wie hoch darf die Kreditrate sein, damit sie langfristig tragbar bleibt?
  • Welche Tilgungsrate ist sinnvoll (meist 1–3 %)?
  • Wie lange sollte die Zinsbindung laufen?

Vergleichen Sie unbedingt mehrere Finanzierungsangebote – auch über unabhängige Vermittler. Zudem müssen Sie beachten, dass zur reinen Kaufsumme noch die Kaufnebenkosten hinzukommen. Diese können schnell 7-8 % des Kaufpreises ausmachen. Sie umfassen unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Notar, die Eintragung ins Grundbuch.

Tipp:

Fördermöglichkeiten der KfW oder staatliche Zuschüsse für energieeffizientes Bauen können die Finanzierung spürbar erleichtern.

Die richtige Immobilie finden: Lage, Zustand und Potenzial

Sind die Rahmenbedingungen für den Wohnungskauf abgesteckt, kann es an die Suche nach einem geeigneten Objekt gehen. Und hier sind viele Faktoren relevant – am wichtigsten: die Lage. 

Bei der Immobiliensuche gilt: Klar definierte Kriterien sparen Zeit und Geld. Überlegen Sie, was Ihnen bei einer Wohnung wichtig ist – Lage, Größe, Ausstattung, Balkon, Stellplatz oder die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln?

Standortwahl: Lage, Lage, Lage – aber was heißt das konkret?

Ein entscheidender Punkt bei der Auswahl einer passenden Eigentumswohnung zum Kauf ist die Lage der Immobilie, die Sie sowohl hinsichtlich ihrer Makro- als auch Mikrolage beurteilen sollten.

  • Mikrolage: Nachbarschaft, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitmöglichkeiten
  • Makrolage: Stadt oder Region – wie entwickelt sich der Immobilienmarkt?

Neubau oder Bestand? Zwei Wege zum Eigentum

Wenn Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen wollen, können Sie sich zwischen einem Neubau und einer Bestandswohnung entscheiden. Was besser passt, hängt von Ihren Prioritäten ab:

  • Neubau: Moderne Ausstattung, energieeffizient, aber meist teurer und oft Wartezeit bis zur Fertigstellung
  • Bestandsimmobilie: Sofort verfügbar und häufig günstiger, jedoch eventuell mit Sanierungsbedarf

Bei Bestandsobjekten lohnt sich der Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen – sie verraten, ob größere Instandsetzungen anstehen oder die Gemeinschaft gut funktioniert.

Nachhaltigkeit und Zukunftssicherheit: Langfristig denken

Energieeffizienz wird bei Immobilien immer wichtiger – für Umwelt, Wohnkomfort und Werterhalt. Deshalb sollten Sie bei der Auswahl einer geeigneten Eigentumswohnung auch folgende Punkte berücksichtigen:

  • Moderne Heiztechnik (z. B. Wärmepumpe oder Fernwärme)
  • Gute Dämmung und Fensterqualität
  • Energieausweis mit niedrigen Verbrauchswerten
  • Nachhaltige Bauweisen, Photovoltaik oder Smart-Home-Systeme können nicht nur die Nebenkosten senken, sondern auch den Wiederverkaufswert erhöhen. Zudem bieten Förderprogramme finanzielle Vorteile bei Modernisierungen.

Hier erweisen sich gerade neugebaute Immobilien als vorteilhaft.

Wohnungsbesichtigung

Haben Sie auf der Grundlage der für Sie relevanten Punkte geeignete Wohnungen gefunden, stehen als nächster Schritt die Besichtigungen an. Dabei lohnt sich ein kritischer Blick auf:

  • Bausubstanz und Energieeffizienz
  • Schallschutz, Fenster, Heizung, Dach
  • Gemeinschaftsräume und Hausverwaltung

Wenn Sie sich bei der Beurteilung der jeweiligen Eigentumswohnung unsicher sind, kann ein Bausachverständiger helfen, Mängel frühzeitig zu erkennen. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen nach dem Kauf.

Rechtliche Sicherheit: vom Kaufvertrag bis zur Übergabe

Wenn Sie Ihre Wunschwohnung gefunden und die Finanzierung gesichert haben, folgt der rechtlich wichtigste Schritt: der Kaufvertrag. Er wird ausschließlich durch einen Notar beurkundet – das ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar sorgt für eine rechtssichere Abwicklung und achtet darauf, dass beide Parteien – Käufer und Verkäufer – rechtlich geschützt sind.

Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie ihn in Ruhe prüfen. Er enthält unter anderem:

  • den genauen Kaufgegenstand (Adresse, Lage der Wohnung, Anteil am Gemeinschaftseigentum)
  • den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten
  • den Zeitpunkt, wann der Kaufpreis fällig ist und wann die Eigentumswohnung übergeben wird
  • Regelungen zu Haftung und Gewährleistung

Zeitpunkt der Übergabe und rechtlichen Übertragung

Rechtlich wird das Eigentum erst mit der Eintragung im Grundbuch auf Sie als Käufer übertragen – nicht schon mit der Unterschrift beim Notar. Bis zur Grundbucheintragung bleibt der Verkäufer Eigentümer der Wohnung, auch wenn Sie sie eventuell schon bezahlt haben.

Der Notar kann nach der Unterzeichnung aber eine sogenannte Auflassungsvormerkung beantragen, die den Käufer absichert und verhindert, dass die Immobilie zwischenzeitlich an jemand anderen verkauft wird.

Die Übergabe der Wohnung erfolgt in der Regel nach der Zahlung des vollständigen Kaufpreises. Zu diesem Zeitpunkt gehen Besitz, Nutzen und Lasten – also auch Hausgeld, Betriebskosten oder Mieteinnahmen – auf den Käufer über.

Fertigen Sie unbedingt ein Übergabeprotokoll an, um den Zustand der Wohnung und eventuelle Mängel festzuhalten.

Haftung und Gewährleistung

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gilt häufig: gekauft wie gesehen. Das bedeutet, der Verkäufer haftet in der Regel nicht für offensichtliche Mängel an der Eigentumswohnung, wohl aber für verdeckte Schäden, die ihm bekannt waren und die er verschwiegen hat.

Bei Neubauten oder Bauträgerobjekten gelten gesetzliche Gewährleistungsfristen von fünf Jahren. Achten Sie hier auf eine sorgfältige Abnahme des Objekts, bei der mögliche Mängel dokumentiert werden sollten.

Eigennutzung oder Kapitalanlage: Ihre Ziele entscheiden

Welche Ziele verfolgen Sie mit der gekauften Eigentumswohnung? Wollen Sie selbst in die Wohnung einziehen oder möchten Sie sie vermieten?

Diese Entscheidung beeinflusst sowohl die Finanzierung als auch die Standortwahl.

Wenn Sie die Wohnung als Anlageobjekt kaufen, sollten Sie die Bruttorendite berechnen, die sie Ihnen einbringt (Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis), und auf marktgerechte Mieten achten.

Checkliste: So gelingt Ihr Wohnungskauf Schritt für Schritt

  1. Finanzielle Möglichkeiten realistisch prüfen
  2. Eigenkapital und Kreditrahmen klären
  3. Wunschkriterien für die Wohnung festlegen
  4. Immobilienangebote vergleichen und besichtigen
  5. Unterlagen prüfen (Teilungserklärung, Energieausweis etc.)
  6. Notartermin vorbereiten und Kaufvertrag prüfen lassen
  7. Finanzierung abschließen
  8. Schlüsselübergabe und Einzug bzw. Vermietung organisieren

Mit dieser klaren Struktur behalten Sie den Überblick – und vermeiden typische Anfängerfehler, wenn Sie sich zum ersten Mal eine Eigentumswohnung kaufen.

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    Mit guter Planung sicher zur Eigentumswohnung

    Der Kauf Ihrer ersten Eigentumswohnung ist ein bedeutender Schritt – emotional wie finanziell. Mit einer soliden Vorbereitung, realistischer Kalkulation und fachkundiger Unterstützung vermeiden Sie Risiken und schaffen die Basis für eine lohnende Investition.

    Ob für die Eigennutzung oder als Kapitalanlage: Wer informiert handelt, profitiert langfristig von Stabilität, Unabhängigkeit und möglicher Wertsteigerung.

    Tipp zum Abschluss: Lassen Sie sich von einem Experten beraten. Die Property Income unterstützt Sie beim Kauf Ihrer Eigentumswohnung und begleitet Sie mit ihrer Expertise auf dem Weg in eine geeignete Kapitalanlage.