Abschreibung auf vermietete Immobilien: Steuerersparnis maximieren
Die Vermietung von Immobilien verspricht Investoren eine lukrative Rendite. Durch Abschreibungen lässt sie sich sogar noch weiter optimieren. Denn sie sind ein zentrales Instrument, um Ihre Steuerlast zu reduzieren, indem Sie den Wertverlust Ihrer vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen. So sichern Sie sich als Vermieter nicht nur laufende Einnahmen, sondern auch finanzielle Vorteile. Erfahren Sie hier, wie Sie von aktuellen Abschreibungsregeln profitieren können.
Inhaltsverzeichnis
Vorteile für Investoren durch die Abschreibung von Immobilien
Als Kapitalanleger sind Abschreibungen eines Ihrer wichtigsten Steuerwerkzeuge. Mit der Absetzung für Abnutzung (AfA) können Sie die Investitionskosten, die mit dem Immobilienkauf verbunden sind, über die Zeit verteilen und hinsichtlich der Steuer optimieren – gerade bei Neubauten erweist sich dies als besonders vorteilhaft.
Das Instrument gibt Ihnen die Möglichkeit, den Wertverlust Ihrer vermieteten Immobilie über die Nutzungsdauer steuerlich zu verrechnen. Dies reduziert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erheblich, die Sie jährlich versteuern müssen. Dadurch verbessert sich Ihr Cashflow und langfristig erhöht sich Ihre Rendite.
Was bedeutet die Abschreibung von Immobilien?
Aus steuerlicher Sicht gelten Immobilien als abnutzbare Wirtschaftsgüter, da sie theoretisch im Laufe der Zeit an Wert verlieren, etwa durch Nutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse. Dieser Wertverlust ist jedoch kein realer Verlust, sondern ein rein buchhalterischer Vorgang, der Ihre tatsächliche Vermögenssituation nicht mindert.
Das Steuerrecht erlaubt es Ihnen aber dadurch, diesen fiktiven Wertverlust über die sogenannte Absetzung für Abnutzung steuerlich zu berücksichtigen.
Dabei werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie auf ihre voraussichtliche Nutzungsdauer verteilt. So wird der natürliche und wirtschaftliche Verschleiß rechnerisch abgebildet und kann Jahr für Jahr anteilig als Aufwand in der Steuererklärung geltend gemacht werden – ein zentrales Instrument, um die Steuerlast bei vermieteten Immobilien zu senken.
Entscheidend ist dabei: Die Möglichkeit der Abschreibung gilt nur für vermietete Immobilien. Selbstgenutzte Objekte können Sie nicht abschreiben.
Praxis-Tipp:
Ein professioneller Immobilienanbieter wie Property Income bringt das Wissen und die Datenquellen für fundierte Standortanalysen mit, die Sie als Einzelinvestor schwer überblicken können.
Arten der Abschreibung
Für Immobilien gibt es verschiedene Arten der Abschreibung, mit denen Sie den Wertverlust des Gebäudes steuerlich geltend machen können. Je nach gesetzlichen Rahmenbedingungen und individueller Situation lassen sich unterschiedliche Abschreibungsmethoden anwenden.
Diese bieten Ihnen als Investor die Möglichkeit, die steuerlichen Vorteile gezielt auf Ihre Investition und Strategie abzustimmen, da jede Abschreibungsart eigene Besonderheiten hinsichtlich Dauer und Höhe der absetzbaren Beträge aufweist.
Lineare Abschreibung
Die lineare Abschreibung bei Immobilien ist die am häufigsten genutzte Methode. Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden dabei gleichmäßig über die Nutzungsdauer verteilt. Das bedeutet, Sie können jährlich einen festen Prozentsatz der Kosten steuerlich geltend machen:
- 2 % für Altbauten
- 3 % für Neubauten
Die lineare Abschreibung lässt sich auf alle vermieteten Immobilien anwenden. Sie bietet Vermietern eine einfache, transparente Möglichkeit, die Steuerlast durch gleichbleibende jährliche Abschreibungsbeträge zu senken.
Die Vorteile der linearen Abschreibung liegen vor allem in der Berechenbarkeit und Einfachheit: Sie wissen genau, wie viel Sie jedes Jahr absetzen können, was die langfristige Finanzplanung erleichtert.
Ein Nachteil ist, dass in den ersten Jahren keine höheren Abschreibungsbeträge möglich sind. Dadurch lassen sich zu Beginn der Investition keine besonders hohen Steuervorteile erzielen. Insgesamt eignet sich die lineare Abschreibung besonders für Investoren, die Wert auf stabile und planbare Steuerentlastungen legen.
Degressive Abschreibung
Die degressive Abschreibung ist eine Methode der steuerlichen Abschreibung von vermieteten Immobilien, bei der die jährlichen Abschreibungsbeträge zu Beginn höher sind und mit der Zeit abnehmen.
Konkret bedeutet dies: In den ersten Jahren nach dem Erwerb einer neugebauten Immobilie oder Wohnung können Sie bis zu 5 % der Anschaffungskosten abschreiben: Im ersten Jahr bezieht sich der Prozentsatz auf die komplette Investitionssumme, in den darauffolgenden Jahren auf den jeweils verbleibenden Restwert der Immobilie.
Die degressive Abschreibung lohnt sich besonders für Investoren, die in den ersten Jahren nach dem Kauf eine hohe Steuerersparnis erzielen wollen, um so ihren Cashflow zu verbessern und Investitionen schneller zu refinanzieren.
Diese Form der Abschreibung wurde mit dem Wachstumschancengesetz der Ampelregierung im Oktober 2023 befristet wieder eingeführt. Sie gilt für Wohngebäude mit Baubeginn oder Kauf zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029.
Der Vorteil der degressiven Abschreibung besteht darin, dass die Anfangsabschreibungen deutlich höher sind als bei der linearen Methode und sich die Steuerlast somit in den ersten Jahren stärker reduziert. Nach einigen Jahren kann es jedoch sinnvoll sein, auf die lineare Abschreibung zu wechseln, wenn diese höhere Beträge absetzt.
Ein Nachteil der degressiven Abschreibung ist die etwas komplexere Berechnung und Planung, da die Abschreibungssätze jährlich sinken und der Wechsel zur linearen Methode steuerlich optimiert werden sollte. Zudem gilt die degressive Abschreibung nur für neu gebaute und vermietete Immobilien innerhalb des genannten Zeitraums, während die lineare Abschreibung weiterhin für alle anderen Objekte genutzt werden kann. Insgesamt bietet die degressive Abschreibung Ihnen als Investor ein attraktives Instrument, insbesondere für Neubauwohnungen, um Ihre Steuerersparnisse zu maximieren.
Sonderabschreibungen
Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit für Sonderabschreibungen. Sie sind als staatliche Förderung für den Wohnungsneubau gedacht und werden in § 7b EstG geregelt.
Demnach können Sie zusätzlich zur regulären linearen oder degressiven Abschreibung bis zu 5 % der anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung geltend machen.
Begünstigt werden Neubauten, Aus- oder Umbauten wie Dachgeschossausbauten, Aufstockungen, Anbauten oder die Umgestaltung von Gewerbeflächen zu Wohnraum. Voraussetzung ist, dass die Wohnungen erstmals neu entstehen und vermietet werden. Eine Modernisierung reicht für die Nutzung der Sonderabschreibungen nicht aus.
Die Förderung richtet sich dabei vor allem an preiswerten Mietwohnraum, weshalb obere Kostenlimits pro Quadratmeter gelten. Wichtig ist, dass die Wohnung vermietet und nicht selbst genutzt wird. So ermöglicht § 7b EStG eine attraktive steuerliche Entlastung für Kapitalanleger, die in den Neubau investieren und so ihre Steuerlast spürbar senken können.
So berechnet sich die Abschreibung von Immobilien
Um die Höhe der Abschreibung für Immobilien zu berechnen, werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage herangezogen. Die Summe dieser Kosten wird durch die gesetzlich vorgegebene Nutzungsdauer geteilt, wodurch sich der jährliche Abschreibungsbetrag ergibt.
Kaufwert als Bemessungsgrundlage
Die Berechnungsgrundlage für die Abschreibung von Immobilien besteht hauptsächlich aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Dabei wird zwischen dem Wert des Gebäudes und dem des Grundstücks unterschieden, da nur der Gebäudewert abschreibungsfähig ist. Der Grundstücksanteil verliert nicht an Wert und kann daher nicht abgeschrieben werden.
Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem reinen Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen sowie die Grunderwerbsteuer. Diese Kosten werden dem Gebäudewert zugeschlagen und erhöhen somit die Grundlage zur Berechnung der jährlichen Abschreibung.
Darüber hinaus können auch Anschaffungskosten für Modernisierungen oder herstellungsnahe Renovierungen, sofern sie innerhalb eines Jahres nach dem Kauf anfallen, zu den abzugsfähigen Kosten gehören.
Praxis-Tipp:
Property Income bietet Investoren ein breites Portfolio an modernen Neubauwohnungen, die eine stabile Wertentwicklung und eine zuverlässige Rendite versprechen.
Nutzungsdauer des Gebäudes
Die Nutzungsdauer einer Immobilie ist die voraussichtliche wirtschaftliche Lebensdauer, über die Sie die Anschaffungskosten von der Steuer abschreiben können. Das Einkommensteuergesetz sieht hier je nach Baujahr feste Zeiträume vor:
Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, beträgt die Nutzungsdauer 40 Jahre, für solche zwischen 1925 und 2022 sind es 50 Jahre. Für Neubauten ab 2023 wurde die Nutzungsdauer auf etwa 33 Jahre verkürzt. Je nach Nutzungsdauer werden unterschiedliche jährliche Abschreibungssätze angesetzt.
| Baujahr | Abschreibungssatz linear | Abschreibungsdauer |
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925–2022 | 2 % | 50 Jahre |
| ab 2023 | 3 % | ca. 33 Jahre |
In bestimmten Fällen kann durch ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden, was zu einer höheren jährlichen Abschreibung und somit zu zusätzlichen Steuervorteilen führt. Diese individuell ermittelte Restnutzungsdauer ermöglicht es Kapitalanlegern, ihre Steuerersparnisse gezielt zu maximieren.
Praxis-Tipp:
Ziehen Sie einen erfahrenen Notar und/oder Immobilienanwalt hinzu. Property Income steht Ihnen hier bei allen Fragen zur Seite und klärt alle offenen Punkte mit Ihnen.
Praktische Anwendung der Abschreibung in der Steuererklärung
Um mit der Abschreibung Ihre Steuerlast zu senken, geben Sie sie in Anlage V Ihrer Steuererklärung ein. Ihre einkommensteuerpflichtigen Mieteinnahmen werden entsprechend der AfA gemindert.
Eine geschickte Abschreibung wirkt sich so positiv auf Ihre Rendite aus, da Sie weniger Steuern zahlen und mehr Geld für weitere Investitionen zur Verfügung haben.
Wichtige Hinweise und Stolperfallen
- Die AfA endet mit dem Verkauf der Immobilie. Eventuelle Veräußerungsgewinne sind dann steuerlich zu berücksichtigen.
- Voraussetzungen für Abschreibungen sind Vermietungsabsicht und marktübliche Mindestdauer.
- Modernisierungen erhöhen üblicherweise die Bemessungsgrundlage, sind aber nicht sofort voll abzugsfähig.
- Die präzise Dokumentation aller Kosten und die fristgerechte Abgabe der Steuererklärung vermeiden Probleme mit dem Finanzamt.
Investitionsstrategie für Immobilien clever planen
Die AfA ist ein starkes Steuerinstrument für Sie als Kapitalanleger. Planen Sie Ihre Immobilieninvestition steuerlich vorausschauend und ziehen Sie einen Steuerberater hinzu, um die für Sie optimale Abschreibungsstrategie zu finden. So profitieren Sie langfristig von den vielfältigen steuerlichen Vorteilen und sichern sich einen Wettbewerbsvorteil auf dem Immobilienmarkt.
Die Property Income unterstützt Sie dabei, die passende Investitionsstrategie für Ihre Ziele zu entwickeln.
