Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb absetzen und mehr Rendite erzielen

Kaufnebenkosten erhöhen die Anschaffungskosten Ihrer Immobilie spürbar – das wissen Sie als Investor nur zu gut. Doch zum Glück können Sie diese Kosten steuerlich geltend machen und so die Rendite Ihrer Investition erheblich steigern. Wie Sie dabei vorgehen, lesen Sie hier.

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Welche Kaufnebenkosten fallen beim Erwerb einer Immobilie an?

Der Kauf einer Immobile wie einer Eigentumswohnung stellt eine große Investition dar. Neben dem reinen Kaufpreis fallen verschiedene Nebenkosten an, die die Gesamtsumme noch einmal deutlich erhöhen.

Zu den Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie gehören:

Diese Nebenkosten summieren sich schnell auf 7 bis 15 % des Kaufpreises und sollten deshalb von Anfang an in die Kalkulation einfließen.

Warum Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb steuerlich relevant sind

Je nach Nutzung der Immobilie können Sie die Kaufnebenkosten in der Steuererklärung geltend machen.

Vermietete Immobilien eröffnen durch umfangreiche Absetzungsmöglichkeiten besondere Steuervorteile. So lassen sich zahlreiche Kosten über die Abschreibung (AfA) verteilen, was den zu versteuernden Gewinn mindert und die Rendite steigert.

Eigennutzer hingegen profitieren nur eingeschränkt: Sie können lediglich bestimmte Aufwendungen wie haushaltsnahe Dienstleistungen oder Renovierungskosten unter bestimmten Umständen steuerlich berücksichtigen.

Der Grund für die unterschiedliche steuerliche Behandlung liegt daran, dass beim Vermieten eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Aus diesem Grund versteht das Finanzamt die Ausgaben von Investoren als Anschaffungs- und Werbungskosten.

Eigennutzer hingegen verfolgen keine Gewinnabsicht. Ihnen dient die Immobilie hauptsächlich zum privaten Gebrauch, weswegen ihnen kaum steuerliche Abzugsmöglichkeiten gewährt werden.

Kaufnebenkosten steuerlich absetzen: Anschaffungs- und Werbungskosten

Beim Immobilienkauf ist es wichtig, klar zwischen Anschaffungs- und Werbungskosten zu unterscheiden, da diese steuerlich unterschiedlich behandelt werden. Diese Unterscheidung bildet den unterschiedlichen wirtschaftlichen Charakter der Kosten ab:

  • Anschaffungskosten sind Investitionen in den Wert des Vermögensgegenstands selbst und stellen daher einen langfristigen Wert dar, der über viele Jahre verteilt genutzt wird.
  • Werbungskosten hingegen sind operative Ausgaben, die direkt mit der Gewinnerzielung zusammenhängen und kurzfristig anfallen.

Durch das Verständnis dieses Unterschieds können Sie Ihre Steuererklärung gezielt optimieren. Während Sie Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer abschreiben müssen, erlaubt Ihnen das Finanzamt, Werbungskosten sofort abzusetzen. So können Sie Ihre steuerliche Belastung genau steuern und Ihre Immobilienrendite langfristig maximieren.

Was sind Anschaffungskosten beim Wohnungskauf?


Anschaffungskosten umfassen alle einmaligen Ausgaben, die Sie im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie tätigen und die dazu dienen, das Objekt in einen nutzbaren Zustand zu versetzen. Dazu gehören neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbuchkosten oder Maklerprovisionen.

Diese Kosten erhöhen den Wert der Immobilie und müssen deshalb über die sogenannte Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA, verteilt werden – das heißt, Sie können diese Ausgaben nicht sofort komplett im Kaufjahr in der Steuererklärung ansetzen, sondern lediglich jährlich anteilig über die Nutzungsdauer der Immobilie abschreiben.

Was sind Werbungskosten beim Wohnungskauf?

Im Gegensatz dazu stehen die Werbungskosten. Das sind laufende oder wiederkehrende Ausgaben, die unmittelbar der Erhaltung, Finanzierung und Vermietung der Immobilie dienen.

Typische Werbungskosten sind Kreditkosten wie Zinsen und Bearbeitungsgebühren, laufende Reparaturen, Verwaltungskosten oder Fahrtkosten zu den vermieteten Objekten. Diese können Sie im Jahr ihrer Entstehung vollständig als Werbungskosten geltend machen und so direkt Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern.

Gutachterkosten können je nach Zusammenhang entweder zu den Anschaffungskosten (wenn sie der Kaufvorbereitung dienen) oder den Werbungskosten (z. B. bei laufender Bewertung für die Vermietung) zählen.

Absetzbare Kaufnebenkosten im Überblick

Für Kapitalanleger, die Ihre Wohnung vermieten, sind viele Nebenkosten steuerlich wirksam, die im Zusammenhang mit dem Kauf des Hauses oder der Wohnung entstehen:

Praxis-Tipp:

Ein professioneller Immobilienanbieter wie Property Income bringt das Wissen und die Datenquellen für fundierte Standortanalysen mit, die Sie als Einzelinvestor schwer überblicken können.

Nicht-absetzbare Kaufnebenkosten

Nicht absetzbar sind beim Immobilienerwerb Kosten, die keinen direkten Bezug zur Gewinnerzielung haben oder privat veranlasst sind. Deshalb sind die Kaufnebenkosten für Eigennutzer in der Regel nicht absetzbar, da die Immobilie nicht vermietet wird und somit keine Werbungskosten anfallen.

Nicht von der Stuer absetzen können Sie die Anschaffungskosten für das Grundstück. Steuerlich relevant und abschreibbar sind nur die Anschaffungskosten des Gebäudes, da lediglich die Immobilie eine Abnutzung erfährt und somit abgeschrieben werden kann. Das Grundstück gilt hingegen als dauerhaft nutzbar und verliert in der Regel nicht an Wert, weswegen Sie es nicht in der Steuererklärung abschreiben können.

Beim Kauf eines bebauten Grundstücks erfolgt daher eine Aufteilung der Anschaffungskosten auf das Gebäude und das Grundstück. Diese Aufteilung wird meist im Kaufvertrag oder durch eine Schätzung anhand von Verkehrswerten vorgenommen.

Bei Eigentumswohnungen wird der Grundstückswert auf das gesamte Grundstück bezogen und anhand des Miteigentumsanteils der Wohnung am Grundstück anteilig berechnet. Der restliche Kaufpreis wird dem Gebäudewert zugerechnet.

Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil ist für die AfA steuerlich wirksam. Das Finanzamt überprüft diese Aufteilung und kann bei unrealistischen Verhältnissen eingreifen.

Eintragung der Nebenkosten in die Steuererklärung

Als Vermieter tragen Sie die Kaufnebenkosten in der Anlage V ein: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wichtig dabei: Eine sorgfältige und vollständige Eintragung sichert Ihnen die steuerlichen Vorteile und vermeidet Korrekturen.

Steuer-Stolperfallen und wie Sie sie vermeiden

  • Falsche Zuordnung von Kosten: Renovierungskosten vor dem Kauf gelten als Herstellungskosten und erhöhen nicht sofort die Werbungskosten.
  • Timing beachten: Was vor dem Kauf bezahlt wird, kann oft nicht geltend gemacht werden.
  • Nachweise fehlen: Fehlende oder unzureichende Belege führen zur Ablehnung beim Finanzamt.
  • Leerstand: Die Kaufnebenkosten sind nur absetzbar, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt und Vermietungsbemühungen erfolgen.

Um Fehler zu vermeiden, empfiehlt sich im Zweifelsfall die Beratung durch einen Steuerexperten.

Praxis-Tipp:

Property Income bietet Investoren ein breites Portfolio an modernen Neubauwohnungen, die eine stabile Wertentwicklung und eine zuverlässige Rendite versprechen.

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    So profitieren Sie steuerlich von den Nebenkosten beim Wohnungskauf

    Die korrekte Berücksichtigung von Kaufnebenkosten bietet Ihnen als Investor die Möglichkeit, bei der Steuer zu sparen und so Ihre Rendite zu verbessern. Nutzen Sie die steuerlichen Spielräume, dokumentieren Sie Belege sorgfältig und tragen Sie die Kosten richtig in Ihre Steuererklärung ein.

    Möchten Sie mehr erfahren oder Unterstützung bei Ihrer Immobilieninvestition? Kontaktieren Sie uns gern für eine persönliche Beratung.